懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違法預(yù)售行政處罰案
HHCC〔2014〕第2號(hào)
行政執(zhí)法機(jī)關(guān)：懷化市房產(chǎn)管理局
當(dāng)事人：懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
一、案件事實(shí)
2013年5月24日，懷化市房產(chǎn)管理局接到群眾舉報(bào)，稱位于XX路的XX房地產(chǎn)項(xiàng)目存在違法預(yù)售商品房的行為。同日，懷化市房產(chǎn)管理局行政執(zhí)法人員楊XX、潘XX對(duì)該項(xiàng)目售樓部進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并就XX項(xiàng)目違法預(yù)售的行為對(duì)懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行勸導(dǎo)，并依法下達(dá)了《房產(chǎn)監(jiān)察通知書(shū)》和《限期整改通知書(shū)》。2013年5月25日，懷化市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，對(duì)懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違法預(yù)售XX項(xiàng)目商品房的行為進(jìn)行立案。5月30日對(duì)懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人楊XX進(jìn)行了詢問(wèn)調(diào)查，并調(diào)取了公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、建筑工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、XX（三期）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)、收款收據(jù)的復(fù)印件。經(jīng)調(diào)查查明，懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年5月3日、5月10日分別向彭XX、丁XX違法預(yù)售XX項(xiàng)目商品房，并收取認(rèn)購(gòu)定金2萬(wàn)元。
2013年6月16日，懷化市房產(chǎn)管理局向懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司送達(dá)了《行政處罰權(quán)利告知書(shū)》和《聽(tīng)證告知書(shū)》，告知懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬作出行政處罰決定的事實(shí)、理由、依據(jù)以及其享有的陳述、申辯、質(zhì)證和聽(tīng)證的權(quán)利。懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在法定期限內(nèi)未提出陳述、申辯、質(zhì)證和聽(tīng)證。
2013年6月27日，懷化市房產(chǎn)管理局分管負(fù)責(zé)人組織對(duì)此案進(jìn)行了集體討論，形成了集體意見(jiàn)。6月28日，懷化市房產(chǎn)管理局法制科對(duì)案件的事實(shí)、理由、依據(jù)、定性、適用法律等方面進(jìn)行了初步審查，并提出了初審意見(jiàn)。同日，懷化市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人對(duì)該案進(jìn)行了審查，認(rèn)為該案事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、理由充分、依據(jù)正確、程序合法、處理意見(jiàn)適當(dāng)。
二、法律適用
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件……（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件……（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條規(guī)定：“違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在未取得XX三期項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》情況下預(yù)售商品房的行為，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第四項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條第四項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定予以行政處罰。
三、決定結(jié)果
2013年7月3日，經(jīng)懷化市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，決定對(duì)懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給予警告、責(zé)令停止違法預(yù)售行為，處以沒(méi)收違法所得2萬(wàn)元的處罰。懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司須在接到處罰決定書(shū)之日起15日內(nèi)到中國(guó)工商銀行懷化市迎豐支行繳納罰款，逾期則按《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第五十一條第一項(xiàng)規(guī)定，每日按罰款數(shù)額的3%加處罰款。同時(shí)，制作了《行政處罰決定書(shū)》（懷房罰字〔2013〕第XX號(hào)）。
2013年7月8日，懷化市房產(chǎn)管理局采取直接送達(dá)的方式，將《行政處罰決定書(shū)》送達(dá)懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人楊XX對(duì)行政處罰決定書(shū)予以簽收。
四、說(shuō)明理由
?。ㄒ唬?duì)證據(jù)采信理由的說(shuō)明
懷化市房產(chǎn)管理局對(duì)該案的調(diào)查取證，符合《行政處罰法》和《湖南省行政程序規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。這些證據(jù)證明懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下違法預(yù)售XX項(xiàng)目商品房的事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)以及社會(huì)危害程度。
1.懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（副本）》復(fù)印件，證明懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具備承擔(dān)行政法律責(zé)任能力。
2.編號(hào)為“懷建13-XX”的《建設(shè)工程施工許可證》、建字第XX號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、懷國(guó)用（2004）字第出XX號(hào)《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件各1份，證明了懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系XX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體的客觀事實(shí)。
3.懷化市房產(chǎn)管理局房政科出具的證明1份、懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全權(quán)代理人楊XX的《詢問(wèn)筆錄》、懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司XX三期項(xiàng)目部收據(jù)復(fù)印件2份（編號(hào)為：XX、XX）、《XX三期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》2份（編號(hào)為：XX、XX）,證明了懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下違法預(yù)售XX項(xiàng)目商品房的違法事實(shí)。
?。ǘ?duì)依據(jù)選擇理由的說(shuō)明
商品房預(yù)售人預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定的條件，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。因此，此案中懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下違法預(yù)售XX三期項(xiàng)目商品房的行為，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定予以處罰。
?。ㄈ?duì)決定裁量理由的說(shuō)明
關(guān)于違法所得問(wèn)題，根據(jù)懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司XX三期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)、XX三期項(xiàng)目部收據(jù)復(fù)印件和對(duì)懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人楊XX的詢問(wèn)筆錄，懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下違法預(yù)售XX三期項(xiàng)目商品房2套，計(jì)142.86平方米，每套收取定金1萬(wàn)元，共收取2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)定金，因此認(rèn)定當(dāng)事人違法所得為2萬(wàn)元。
關(guān)于對(duì)懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的罰款數(shù)額問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條規(guī)定：“違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。《懷化市房產(chǎn)管理局行政處罰裁量權(quán)基準(zhǔn)》第一章第一節(jié)第三條第一款規(guī)定：“一般違法行為的表現(xiàn)情形：能積極主動(dòng)補(bǔ)辦手續(xù)，預(yù)售商品房面積不超過(guò)500㎡(或3套)的。處罰基準(zhǔn)：責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收非法所得，不予罰款”。鑒于懷化XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)售商品房2套（不超過(guò)3套）、142.86平方米（不超過(guò)500㎡），且積極主動(dòng)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，因此對(duì)其不予罰款。
五、告知權(quán)利
懷化市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如不服行政處罰決定，可以自收到行政處罰決定書(shū)之日起60日內(nèi)，依照《行政復(fù)議法》的規(guī)定，向湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳或懷化市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議；也可以在收到處罰決定書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)，依照《行政訴訟法》的規(guī)定，向人民法院提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定，懷化市房產(chǎn)管理局將申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
